读创/深圳商报驻京记者宋华

中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社23日共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》指出，预期2019年房地产市场保持平稳调整态势，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。蓝皮书预测，2019年预测全国住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%。部分重点城市价格将大幅超过预期水平，应重点监测，防止价格刺激市场引发大幅波动。

蓝皮书对2018年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，分报告分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。

2019总体平稳回调

蓝皮书主编之一王业强在专题研讨会上指出，2019年房地产市场总体将呈现平稳回调态势。商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，成交活跃度提升；三四线城市由于失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售可能重回下行通道。房地产投资增速将进一步回调。通过模型估算，预计2019年中国房地产投资增速预计为6.98%，商品房销售面积同比增速是-0.35%，商品房均价同比增速5.16%。

住宅市场：重点防止重点城市价格刺激引发市场大幅波动

蓝皮书课题组预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时，在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，即可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。

此外，2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测全国住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这一预期水平。蓝皮书建议，应对部分重点城市加强多层面的预测、监督和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

商业地产：未来3-5年商业项目平均空置率将达20%以上

蓝皮书预计，2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置率来看，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展重要时期。

住房租赁市场：蓝领公寓或将成为新增长点

蓝皮书指出，住房租赁市场秩序混乱，安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特色不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。

同时，行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题。如“N+1”模式，房源标准不明确，行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位，易引发行业危机。

蓝皮书预测，在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变，同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。

土地市场：基本稳定

蓝皮书预测，2019年市场土地价格保持基本稳定，住房以及住宅用地的明显波动可能较小，制造业与服务业深度融合，将会助推工业、商服地价的平稳提升，在土地方面比照一些弹性出让的新的模式，适应新的行业业态的方式也会不断出现。

房地产投融资：房企资金压力大幅上升

蓝皮书预计，2019年货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大，房地产市场整体的融资监管总体来看还是趋严的态势，金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企有可能会面临还债高峰的到来，预计2019年房地产销售量的减少，房企资金的压力也会有较大幅度的上升。