读创/深圳商报驻穗记者 张莹
近日,在广东省房协召开“2022年度广东省房地产企业社会责任报告发布会”上,会长王韶通过人口因素和居民住房水平现状的比较分析,指出广东人口红利坚挺,房地产市场前景依然广阔。
广东人口因素优势明显 住房市场需求持续旺盛
王韶认为,房地产市场短期看政策,长期看人口。他通过比较近3次全国的人口普查数据,指出广东城市人口因素依然明显,尤其是珠三角地区的核心城市更为显著。近两次人口普查显示,广东常住2020年总常住人口数12601.25万人,相对五普增加4078.75万人,人口规模和增量均为全国各地区最多,增量比排名其后的浙江、江苏合计增量还多1044万人,意味着人口吸引力持续强劲,住房市场总体具备需求支撑。
王韶进一步指出,广东人口增量主要分布在深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海等珠三角7个城市,合计增量达3348.78万人,占全省总增量82.1%,人口吸附能力更强。
近3次人口普查广东各市常住人口增减状况
基于我国户籍制度特点和住房政策,王韶认为流动人口短期的租房需求相对购房需求更高,但中长期而言其购房需求与时递增。
他分析指出,广东流动人口持续快速增加,至2020年,全省流动人口6063.51万人,远多于其他地区,相当于排名第二的浙江、第三的江苏的总和;其中,跨省流动人口2962.21万人,超过排位第二的浙江、第三的上海的总和。广东对全国人口的吸引力仍然较高,意味着住房市场的租赁需求和购买需求仍将相对旺盛。
王韶表示,除了人口规模和户籍结构对住房市场有着重要影响之外,年龄结构和家庭结构也值得重点关注。鉴于我国房地产开发主要集中在城市区域,他重点比较分析了广东城市人口的年龄结构和家庭结构情况。
他认为,劳动年龄人口比例越高,对住房需求也就越大。2020年,广东城市劳动年龄人口占比达77.4%,仅低于西藏;65岁及以上老龄人口占比为6.4%,仅高于西藏,是与西藏唯二尚未进入老龄化社会的省份。意味着广东城市经济活力较高,基本面良好,有利于住房市场的持续平稳发展。
他进而介绍,一般将人口抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期。2020年广东城市人口抚养比为29.1%,比全国水平低7.9个百分点,为全国各地区次低,意味着广东城市的人口红利依然明显。其中东莞、深圳、广州、中山、珠海和佛山等6市人口红利更为显著。
2020年广东各市人口抚养比情况
关于家庭规模,王韶指出,与全国总体趋势一致,广东的家庭规模不断缩小,2020年平均家庭户人口规模2.63人/户,比2010年减少0.48人/户。他认为,一人户和一代户明显增加,家庭代际关系日趋简单,越来越多的大家庭裂变为小家庭,意味着对住房套数需求量也相应持续增加。
广东城镇居民居住水平偏低 改善性需求日益增多
在比较分析了广东人口结构之后,王韶重点围绕城镇居民的居住水平现状进行多维度分析。他认为,当前广东城镇居民居住水平基本处于全国各地区最低,与广东经济发展水平极不匹配,意味着改善性住房需求日益增多。
他指出,2020年广东城市、镇家庭人均面积分别为29.6平方米和36.7平方米;城镇合计人均30.9平方米,比全国平均水平少7.7平方米,为全国各地区最低。
他还指出,2020年,广东城市家庭户人均居住面积小于20平方米的家庭户占36.6%,小于30平方米的户数占比则高达59.7%,占比均为全国各地区最高,意味着广东相对其他地区存在更大的住房改善需求。
为进一步反映居民家庭对房间数量需求的满足情况,王韶将家庭住房间数小于代际数量的家庭视为缺房户。
他介绍,2020年广东城镇家庭户缺房比例为6.4%,比全国水平高1.0个百分点,处于全国各地区中高水平。但全省城镇家庭户缺房指数达108.2,为全国各地区最高,意味着住房改善需求更为旺盛和迫切,尤其是粤东地区4个城市缺房指数超过110,包揽各市前四位。
王韶认为,中国人自古就崇尚安居才能乐业,拥有一套自有住房是多数国人共有的情结。为此,他结合住房来源数据分析了租房户占比和住房自有率情况,指出2020年广东城镇租房家庭占城镇总家庭户比例达50.4%,其中城市租房户占比更达55.3%,比全国平均水平高29.3个和29.7个百分点,均为全国各地区最高;城镇家庭住房自有率为46.9%,其中城市家庭自有率仅41.9%,比全国低26.9个和27.3个百分点,均为全国各地区最低,意味着广东由租转购的潜在刚性住房潜力更大。
他进而指出,2020年,广东城镇家庭户居住在购买商品房的户数占城镇总家庭户26.2%,比全国平均水平低15.9个百分点;位列全国倒数第三,仅高于西藏和海南,意味着商品房后续增量市场的发展空间依然较大。
王韶认为,与近20年相比,过去住房的建筑风格、房屋质量、园林绿化、户型功能及配套设施等都参差不齐,居住体验感、舒适度相对不高。居住在20年以上楼龄住房的家庭,普遍有着强烈的换房诉求,正逐渐成为刚性购房市场主体。
他指出,截至2020年,广东城镇家庭户居住的住房楼龄在20年以上的户数占35.3%,住房楼龄在30年以上的户数占10.2%,意味着广东城市更新改造需求较大。
王韶总结指出,无论是全国还是广东,住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均,住房建设重点应转向提高住房质量和改善人居环境,增加生活内容,引领高品质新生活模式;布局老龄社会,重视适老住房供应改造……建立满足居民住房需求层次不断提升的住房体系。
供图:省房协