读创/深圳商报记者 张玮玮

近日，深圳一套被遗忘了28年的房子被陌生人入住的新闻引发热议关注。据报道，张女士在1992年曾花33.2万元购买了深圳宝安区华天花园的一套面积144平方米的房屋。当时，张女士签了购房合同，还未及办理产权证，后因事务繁忙，竟然给忘了，此后又因出国、养病等事宜未进行跟进。时隔28年后，张女士才想起此事，目前房子已涨至600万。张女士去看房时，发现里面竟然住进了陌生人。

有居民表示，住户不是业主，是撬开门住进去的而现住户回应称，房子是父亲从他人手上购买的，但房产证一直没有办好，手中仅有购房资料，现已联系不到卖房的人。

记者采访了广东联建律师事务所高级合伙人王劲松律师，对其中涉及法律责任相关事宜进行解析。

1、女事主买房后未办理房产证，仅凭购房合同，是否能证明其拥有该套房屋的所有权？

王律师表示，我国法律规定不动产物权的生效以公示原则为准，也就是说如果不动产证书上载明了女事主为权利人或者其当年的购房合同在政府部门办理了登记备案手续，则可以认定女事主对涉案房屋拥有所有权，否则其可能只享有债权而并未取得法律意义上的物权。

2、如果女事主确定拥有该套房屋的所有权，那么现有居住者是否构成对其权利的侵犯？她应该如何合法维权？

王律师认为这具体要看现有居住者是如何取得涉案房屋并占有使用的。假如涉案房屋是当初由开发商“一房二卖”后现有居住者住进去的，则女事主与现有居住者的购房合同都是有效的。女事主如不能取得所有权，可向开发商索赔。依照最高人民法院的相关司法解释，“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

那么，假如现居住者的说法属实，是由他人转卖，且能够出示相关证明，现居住者还需要负法律责任吗？他又该如何合法维权呢？王律师表示，这个问题需要根据具体情况分析，如果是开发商“一房二卖”，则在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。如果现有居住者从案外无权处分者处购得的，则居住者需要搬离房屋，但可追究无权处分者的责任。

3、如果有证据证明有采用撬门等非法途径进入并占用他人房屋的行为，行为人需要负何等法律责任？

王律师表示，如行为属实，从民事责任方面而言涉及侵权，需要承担返还原物赔偿损失的责任；刑事责任方面，非法强行闯入他人住宅或者经要求退出而无理拒不退出他人住宅的，涉嫌非法入侵他人住宅罪，情节严重的可处3年以下有期徒刑或拘役。

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律师简介：

王劲松：广东联建律师事务所高级合伙人，深圳律协副监事长、深圳司法行政文联副主席，广东省律协建房委委员、湛江国际仲裁院仲裁员。