读创/深圳商报记者 李秀瑜

深交所首单保障性租赁住房REITs产品——红土创新深圳安居REIT已于2022年上市。为进一步支持深圳保障性租赁住房项目主体申报发行基础设施领域不动产投资信托基金，市住房建设局日前正式印发了《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》，将对进一步优化我市营商环境，推进保障性租赁住房REITs发展大有裨益。

红土创新深圳安居REIT于2022年上市，是深交所首单保障性租赁住房REITs产品，也是国内最早审核通过并成功上市的保障性租赁住房基础设施REITs试点项目。此举也是深圳落实党中央、国务院关于深化住房供给侧结构性改革、完善租购并举住房制度等决策部署的重要举措，有助于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产和增量投资的良性循环。

该项目选取安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆4个优质底层资产参与公募REITs试点，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套，资产产权清晰，主要面向新市民、青年人，具有很强的资产代表性。项目收益主要来源于房屋出租的租金收入，项目公司持有保障性租赁住房及配套，并向作为承租人的用人单位或个人收取租金。

试点项目特色鲜明：REITs底层资产均为只租不售的保障性租赁住房项目，不涉及商品住宅和商业地产，符合发行基础设施REITs的行业范围要求；项目均位于深圳市核心区域或区域核心地段，交通便利，配套设施齐全，项目整体出租率达99%，可满足发行REITs的收益率要求；租金定价大幅低于同地段、同品质市场化住房租赁价格，体现“居民可负担”，具有很强的民生属性；住建部门统一向企业或个人配租，入住人员均是符合条件的人才及其家庭，租约为3年期，满足条件可续租3年，有利于维持项目现金流稳定。

发行保租房REITs将对深圳住房保障高质量发展起到哪些推动作用？

市住房建设局的相关负责人介绍，保障性租赁住房投资体量大、回收周期长、资金占用多，传统的债务融资方式会导致大量的资本沉淀，不利于扩大公共住房供给规模。红土深圳安居REIT的发行可打造保障性租赁住房资产上市平台，将有效盘活存量资产，拓展权益性资金来源，发挥政府及国有企业资金的杠杆作用，扩大保障性租赁住房供给。

同时，公募REITs具有公开、透明的信息披露机制，经营成果和财务数据要定期公开披露，接受资本市场的监督。REITs设置了合理的激励约束机制，既能有效维护租户的合法权益，又能切实保护投资者利益，为新市民、青年人提供“高品质、有温度、可负担”的安居之所，助力深圳加快打造“住有宜居”的民生幸福标杆城市。

小档案

早在国内正式出台推动试点政策之前，深圳就开始初步探索REITs在促进保租房可持续发展中的可能性。

2016年，深圳人才安居集团开始探寻通过REITs构建保租房可持续发展的模式，并于2018年发行全国首单人才租赁住房类REITs。该单类REITs首期发行规模31亿元，综合融资成本创当年市场最低水平。

2018年起，深圳人才安居集团联手深创投集团，开始推动将保障性住房纳入REITs试点范围，推进监管沟通、市场调研和项目准备工作。2021年8月，深圳安居保障性租赁住房REITs项目正式启动。2022年7月29日，红土创新深圳安居REIT正式获得证监会准予注册的批复，8月完成询价发行，基金份额最终定价为2.484元/份，8月31日在深交所上市。

2023年1月，国家发展改革委公布8大类、24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例，深圳安居保障性租赁住房REITs项目入选并作为广东省3个项目之一获得在全国推广。

截至目前，红土创新深圳安居REIT已上市近9个月，整体保持稳定，运行顺利。

审读：喻方华