读创/深圳商报记者 张玮玮 通讯员 赖晓雯 何宝克 文/图

租赁合同关系在现代都市生活中越来越普遍，有的租客房东亲如一家，还有的租客与房东在合同履行过程中相安无事，但在合同期满后双方态度却一改往常。近日，深圳市坪山区坑梓街道坑梓社区人民调解委员会接到市民马先生的调解申请，称有人在他店铺门口拉横幅，严重影响其生产经营，请求社区调委会介入调解。

初次调解，针尖对麦芒

社区调解员受理案件后，电话联系出租人马先生及承租人潘女士，组织双方到社区党群服务中心的人民调解室进行第一次“面对面”调解。调解员先后向双方当事人询问纠纷的有关情况，了解双方的具体要求和理由。

承租人潘女士表示，她与出租人马先生的店铺租赁合同于今年3月28日已到期，租赁期内租金已全部支付，目前已办理退租，要求马先生全额退还保证金6.6万元。而出租人马先生则提供双方的租赁合同，表明是潘女士违约在先，没有按时缴纳租金，且每次催缴租金时，潘女士的态度都非常恶劣，因此马先生强烈要求按照合同约定，明确拒绝退还保证金。潘女士对此表示不认可，认为马先生如果对租金缴纳日期有异议，应当在当月明确告知收回店铺且保证金不退等事宜，但马先生均未作明确表示，应当视为默认变更店铺租赁合同。

调解过程中，双方争执不下，调解一度陷入僵持。为避免矛盾激化，调解员及时转换成“背对背”的调解方式，分别对双方当事人更耐心细致地做思想工作。调解员从法律角度向承租人潘女士解释说明，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条的规定，潘女士和马先生双方签订的《店铺租赁合同》系双方在自愿、平等、公平的基础上签订的，合同真实有效，双方都应当严格遵循、全面履行。潘女士所主张双方已经通过默示的方式变更店铺租赁合同的观点，这是法律不支持的，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条，变更租赁合同需要双方协商一致，没有事先约定的情况下，无法通过默认方式推定租赁合同已经变更。

调解员采取“情理交融”的方式尝试引导说服潘女士，但潘女士始终不肯让步，也不愿通过诉讼途径解决争议，并表示如果马先生不退还其全部押金，她将一直在店铺门口拉横幅维权。为促进纠纷化解，调解员尝试从出租人马先生入手，询问马先生：“在潘女士延迟交付租金之后，有没有向潘女士再次主张过合同的约定，有没有进行过催告程序，有没有要求其限期缴纳租金，并告知潘女士自己将按照合同约定不退还其押金？”

通过询问三个“有没有”，马先生也意识到自己在法律程序上的瑕疵，让潘女士有了双方用实际行为改变租赁合同的约定的误解。因而，马先生表示可以退还保证金3.3万元，但双方就退还保证金数额方面仍无法达成合意。随后双方表示回去将私下协商，调解暂时中断。

二次调解，干戈化玉帛

次日，出租人马先生再次请求社区调委会介入调解。承租人潘女士不仅没有与马先生私下协商处理争议问题，还在居民微信群、抖音等公众平台发布争议信息。为了化解矛盾纠纷，调解员再次组织双方进行调解。调解员了解潘女士未能按时缴纳租金的困难之后，引导马先生进行“换位思考”，尝试用“感情牌”说服马先生。虽然潘女士从2021年起陆陆续续有几个月没有按时缴纳租金，但并非故意为之，之前潘女士承租店铺17年，一直勤勤恳恳、按时缴纳租金，双方合作总体上是愉快的，调解员表示，希望出租人马先生能够理解一下潘女士的经营困难，用谅解之心支持实体经济的发展。最后，马先生表示自己可以全部退还保证金，但是潘女士必须在微信、抖音等平台公开赔礼道歉。

明白调解双方当事人的真实意愿后，调解员再次通过“面对面”的方式，细心劝导，出租人马先生表示可以全额退还保证金，承租人潘女士也认识到了自己的错误，并对自己在网络上公开散布争议信息的行为表示歉意。最终双方秉承着互谅互让的原则，握手言和，达成一致意见：马先生退还全部保证金6.6万元，潘女士在社交平台进行公开道歉。

对于房屋租赁合同纠纷，坪山区坑梓街道坑梓社区人民调解员表示，租赁合同系双方在自愿平等的前提下签订的，理应遵循全部履行原则。承租人在缴纳租金困难的情况下，应当积极联系出租人进行协商，申请缓交或者是变更支付日期，而不是擅自违约延迟支付租金。出租人应当在承租人违约时及时提出异议，再次明确对方违约的后果，避免承租人产生“双方已经通过实际履行的行为变更了双方的租赁合同”的误解。在双方争议无法解决的情况，应当积极寻求司法途径，而不是通过微信、抖音等公众平台散布他人信息进行维权。该种维权方式容易涉嫌侵犯他人隐私权、名誉权，在实际操作中不可取。公民对个人合法权益可以据理力争，但应该通过正规、合法渠道维权。

审读：谭录岗