作为深圳的明星企业，4月13日晚间，万科A（000002）董秘集中回答了投资者的若干提问。

3月30日晚间，万科发布2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%；公司实现归属于上市公司股东的净利润415.16亿元，同比增长6.8%，扣非后归属上市公司股东的净利润为402.38亿元，同比增长5.02%；公司基本每股收益为3.62元，同比增加4.52%。在总体较为稳健的经营成绩下，万科的物业、物流、长租公寓等业务显现出较快的发展速度。

在次日举办的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示：“国家经济发展从高速发展逐渐过渡到高质量发展，房地产行业也需要一个从规模速度到质量效益方面的转变。‘三道红线’‘双集中’等政策的出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代，房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性，行业回报水平将向社会平均水平靠拢。”

4月2日晚，万科公布2021年3月销售及近期新增项目情况简报。3月实现合同销售金额628.4亿元，同比增长+14.38%，实现合同销售面积429.5万方，同比增长+13.59%。一季度公司销售额和销售面积分别同比增长30%/、25%至1,795亿元、1,104万平方米，分别较2019年同期增长20%、+19%。

以下是问答环节：

◎关于财务指标

问：2月22日克而瑞研究中心微信公众号文章《2021年万科6大目标，透露出哪些信号？》报道，贵公司2020年底内部会议上为2021年定下6大目标，涉及具体财务指标：一是销售规模达到7900亿，回款率达到95%；二是归母净利润实现500亿。请问贵公司：（1）该文章报道是否属实，如不属实贵公司是否追究该媒体责任？（2）贵公司是否存在应披露而披露2021年的相关业绩指引和财务指标指引？

答：感谢您的关注。面对不确定的市场环境，我们不预设固定的目标，而是会抓住以客户为中心等不变的商业逻辑，顺势而为，动态调整，争取最好的结果。

问：为何融创等企业净利率为17%以上，同样重点在一二线销售，贵司净利率才15%左右？

答：感谢您的关注，基于不同会计政策和口径计算的指标存在差异，不具备可比性。

◎关于分红

问：公司账上一千多亿接近两千亿现金，分红可不可以大方一点点，毕竟每股股息两年没涨了。

答：感谢您的关注。公司坚持稳定的可预期的派息政策。公司近年的分红比例稳定在35%左右，去年为了应对疫情冲击，分红比例短暂降至30.4%。今年的分红比例回到35%，拟分红金额由去年的118.1亿增长至145.2亿元，增长23%。

◎关于H股增发

问：今年是否进行H股的增发？

答：H股增发一般性授权是常规审议事项，并非每年拿到授权便会增发。董事会会结合公司发展情况及市场环境，酌情考虑增发事项，并充分注意对现有投资者利益的保护。

◎关于土地储备

问：融创土地储备有3万亿，土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米，为何贵司土地储备一直偏低，而且拿地成本也不低？

答：感谢您的关注。公司不追求过高的土地储备，现有资源可以支撑未来2-3年的发展，2020年新增项目86.6%位于重点城市群。

问：22城集中供地，22城占公司土地储备的比例是多少？公司今年拿地金额会提高吗？

答：感谢您的关注。公司投资模式包括招拍挂拿地和合作二手土地，集中供地是针对招拍挂土地，集中供地对公司的影响仍需进一步观察。在投资方面，公司会坚持稳健投资的原则，寻找合适的拿地机会，同时保证土地资源可以满足未来2-3年的发展需要。

问：公司2021年开发业务的销售目标是多少？2021年达到500亿归股东利润难度大不大？

答：公司会坚持积极推盘，积极销售，努力为股东创造回报，但不会设定具体的销售目标和利润目标。

◎关于泰禾项目

问：董秘您好，万科入股泰禾一事是否有进展？

答：感谢您的关注。万科能否入股泰禾有严格的前提条件，只有在达成债务重组方案的情况下才达到入股条件，目前进度距离入股还有相当的难度。

问：董秘好，1、万科的职业经理人何沁石、伍讯等目前在泰禾不少项目陆续调研，请问公司在盘活泰禾的这10几个项目上有什么样的思路？2、万科泰禾管理公司股权比例设置上，万科有什么样的考量；3、除了首批项目之外，下一批放入万科泰禾管理公司平台上的项目大致还有几个？谢谢

答：感谢您的关注。解题的钥匙还是在泰禾自身和债权人手中，目前正在酝酿的操盘公司不是接盘公司，不承接项目的债权债务关系。泰禾问题的整体解决还需要较长时间，但少数项目有可能先行解套。相关各方正在商议成立操盘公司，对于少数条件较好、能达成债权债务谅解、相关各方协同支持的项目，尝试通过盘活项目自身资源，恢复开工和销售。具体的方案还在探讨过程中。

◎关于长沙项目

问：请问万科在长沙只是负责物业吗？

答：感谢您的关注。万科的战略定位为“城乡建设与生活服务商”，致力于为客户提供美好生活的各种场景。目前在长沙地区正在开发的房地产项目有长沙四季花城、长沙紫台等，已运营的商业项目有长沙印象汇等，已开业的物流项目有万纬长沙雨花物流园等。

◎关于资产管理

问：请问股东中的招商财富—招商银行—德赢1号专项资产管理计划，是否是公司员工或者合伙人持股平台，与公司有无关联？

答：感谢您的关注，德赢资管计划并非员工或者合伙人持股平台。

问：广信资产包项目转化进展如何，2021年是否会有利润释放？谢谢！

答：2021年3月广信资产包首个面世项目“喜悦里”开盘，受到市场及客户认可。

◎关于权益占比

问：2019年报中新项目权益比例大约在66.7%，2020年报中新项目权益比例已经降到了61.2%，这个下降幅度有点大，请问是什么原因呢？同样做项目，花的时间和人力都差不多，万科也不缺钱，为啥不能增加权益比例呢？难道我们万科的品牌都不能带来权益的提升吗？是万科的品牌影响力下降了吗？

答：感谢您的关注。公司坚持广泛的合作策略，合作有利于获得更多市场资源。随着合作规模的扩大，合作方权益投入增长，少数股东权益增加。项目的权益比例取决于项目拓展的方式和合作方的诉求等各种因素。

◎关于跟投机制

问：请问，目前的跟投机制中，员工有没有可能存在挑肥拣瘦的漏洞，跟投机制是否可以优化？

答：感谢您的关注。跟投是万科事业合伙人制度的重要组成部分，是为了将员工利益与公司利益更好地绑定。公司对跟投机制在持续迭代升级，如公司去年将直接的项目跟投更改成通过区域事业集团（BG）作为员工跟投主体进行跟投。

◎关于三道红线

问：关于国家三道红线，万科过去一年采取了哪些举措？未来向哪些方面继续深耕？

答：感谢您的关注。公司长期坚持稳健的财务策略，致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级，下半年公司控制负债规模，资金状况和资债指标保持健康。

问：万科2020年三条红线属于哪一档？成都等城市禁止三条红线超标房企参与土拍，公司是否受到影响？

答：感谢您的关注。截至2020年底，公司扣除预收账款的资产负债率略高于要求，其他两项指标满足“三道红线”要求。

◎关于双集中

问：双集中供地新规（集中发布出让公告、集中组织出让活动——编者注）在全国铺开了，不知道公司在这方面做了哪些准备，为公司高质量发展奠定基础。

答：感谢您的关注。公司一贯保持稳健的财务和投资策略，在现金流上有很好的基础。由于始终维持良好的资债结构，公司的经营保有弹性。公司会积极适应政策并做好应对，特别是在资金调配和运营管理上，公司会发挥自身的优势，做好准备，相信可以适应政策的变化。

◎其他

问：万科目前有没有计划和华为公司进行“全屋智能方案”的合作？万科计划和小米还是华为合作？

答：感谢您的关注。公司目前暂未有相关安排。

问：物业BG下面有几个板块？股份公司分别占股多少？

答：万物云定位为空间科技服务商，业务布局包含“住宅物业服务”、“商业物业与设施服务”、“智慧城市服务”、“社区生活服务”、“万物成长”。

问：请问公司对养老产业的规划是否有战略部署

答：感谢您的关注。公司在社会化养老解决方案方面有做一些探索，但尚未将其作为公司的主要业务。

◎投资建议

华创证券：万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局城市群、深化小股操盘以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去十年销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。面向未来，我们认为万科住宅开发将继续保持龙头优势，同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。但考虑到公司结转进度略有放缓，我们下调21-22年每股收益预测分别至3.77、4.17元（原值3.86、4.25元），并引入23年收益预测4.63元，维持目标价45.0元，维持“强推”评级。

银河证券：在行业由“金融红利”时代步入“管理红利”时代的背景下，公司经过多年沉淀的经营管理能力显得尤为珍贵，公司对自身的发展路径和未来的实施计划明确，在管理做到极致的道路上不断前行。2020年公司在销售基数较大的条件下仍实现了两位数的增长，丰厚的已售未结资源以及竣工高峰的到来保障了未来两年的业绩，公司有望在今年一季度降为“绿档”房企，并且多项非住业务也进入了收获期，平台价值凸显。我们预计公司2021-2022年归母净利润分别为442.64亿元、474.00亿元，对应的每股收益分别为3.81元/股、4.08元/股，以3月31日的收盘价30.0元计算，对应的市盈率分别为7.9倍、7.4倍。看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

海通证券：维持“优于大市”评级。预计公司2021年和2022年EPS在3.94和4.35元。按照4月1日股价29.83元计算，对应2021年PE为7.57倍。目前公司RNAV在44.8元。考虑公司龙头地位，给予公司估值适度溢价，按照2021年9-10XPE水平，对应合理区间价值区间35.46-39.4元，维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因：1）公司财务健康稳定，具备可持续发展空间；2）公司具备较好稳定现金流业务（物业2020年营收182亿、商业63.22亿）。

兴业证券：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。预计公司2021-2022年的EPS为3.95、4.30元，以2021年4月2日收盘价计算，对应的PE为7.6倍和7.0倍。

天风证券：公司3月份单月销售额创历史同期新高。拿地力度仍保持积极，看好本年度推货及销售。预计公司21-23年归母净利润分别为440.89、472.08、516.29亿元，对应EPS为3.80、4.06、4.44元，对应PE为7.60、7.10和6.49，维持“买入”评级。

来源：读创综合深交所互动易报道

审读：喻方华