读创/深圳商报记者 江南鸾

10月21日，记者从深圳市规划和自然资源局获悉，《深圳市地价测算规则》（以下简称《规则》）及《深圳市2018年度标定地价成果》（以下简称《成果》）已经市政府同意，正式印发。《规则》和《成果》的发布意味着深圳建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。值得关注的是，《规则》统一了地价管理体系，积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。

标定地价分为住宅、商业等四种用途

据悉，《成果》中标定地价是指以标准宗地为单位，以2018年4月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。

根据《成果》，2018年度深圳市各用途标定地价，从价格水平来看，较好反映了市场水平。全市住宅标定地价的平均楼面地价为25757元/平方米，商业首层为30527元/平方米、办公为19059元/平方米，工业为1132元/平方米。

据记者了解，市民可在深圳市规划和自然资源局网站业务主页栏的“标定地价”子栏，进入“深圳市标定地价成果”页面进行标定地价查询。

深圳市规划和自然资源局党组成员、副局长王策飞表示，标定地价是近年来全国地价改革的方向，建立标定地价体系具有十分重要的现实意义。首先，建立标定地价体系是《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布实施后，率先落实自然资源管理制度改革的重要举措，是完善土地管理制度体系、优化土地资源市场配置的具体行动，我市标定地价的全面应用将为全国其他城市提供鲜活的“深圳方案”。其次，本次标定地价改革严格贯彻供给侧结构性改革要求，以服务实体经济发展为导向，在地价评估、应用、管理等方面进行了一系列创新，推进了地价的公开化、透明化，有利于降低企业生产及民生设施建设成本，有利于提高行政服务效能，营造更优越的营商环境，使深圳在粤港澳大湾区中更好发挥核心引擎作用。第三，地价是土地市场无形之手的“指挥棒”和“信号灯”。通过充分发挥标定地价的调节作用，有利于优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，积极引导各类存量低效用地挖潜，实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长，有力保障城市的高质量可持续发展。

实现地价“一个测算规则”

为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，进一步推动土地供给侧结构性改革，支持我市实体经济和保障民生项目用地，深圳市规划和自然资源局组织起草了《规则》，通过设定一定的地价调节及修正系数，建立从土地市场价格到土地出让、棚户区改造、城市更新等类型不同业务形式的宗地地价关系。

据记者了解，《规则》的出台最重要的意义在于，在地价标准上，建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”。今后，将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反映市场价格水平；在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”，强化了地价管理的统一性和规范性。

根据《规则》，新供应土地地价测算公式如下： 宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。其中，同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。

为保持土地市场健康平稳，深圳市规划和自然资源局通过对2017年和2018年所有已供应的1100多宗土地地价进行反复测算，确定了地价测算调节系数。王策飞指出，对照这两年情况，全市总体地价水平变化幅度将在5%以内。标定地价年度更新时价格水平变化超过5%时，应报市政府批准后发布。

王策飞表示，《规则》的发布简化了地价测算规则，优化了地价测算平台，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。无论市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的。同时，大幅压缩了地价测算时限，个案宗地地价的评估时间节省90%以上，极大提升了土地管理效率。

降低实体经济用地成本

对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目，深圳不仅有地可供，而且还努力降低企业用地成本。《规则》通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度。鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数；重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数；同时符合上述两类的，可叠加使用地价修正系数。

此外，《规则》还提出，按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号）以租赁方式供应的重点产业项目用地，年租金底价按照该类建设用地出让20年期地价的3%测算。

为鼓励产业用地节约集约高效利用，《规则》明确，对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的，不计收地价。同时，进一步加大对立体空间开发利用的支持，地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。

为做好城市更新地价的有机衔接，《规则》考虑到城市更新项目周期比较长，对规则发布前已列入计划的城市更新项目，自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的，地价计收标准仍按照原有规定执行，确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

拓宽政策性住房用地供应渠道

为积极落实住房制度改革要求，拓宽政策性住房用地供应渠道，《规则》对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定，调整后的地价水平比现行水平相应下降，以积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房。

同时，《规则》在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下，进一步降低其地价成本。

此外，《规则》提出，2001年8月6日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后，除微利商品房（全成本微利房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房）、单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的应补缴地价，按土地利用条件变更情形测算结果的20%计收。