读创/深圳商报记者 江南鸾
6月2日,由合一城市更新集团举办的“工改工3.0时代高峰会暨《2019工改工白皮书》发布会”在深圳举行。
中国(深圳)综合开发研究院副院长曲建、合一城市更新集团董事总经理罗宇、合一产业运营有限公司总裁金鉴等行业专家出席会议,围绕“工改工3.0时代:产业更新机遇与挑战”,“粤港澳大湾区下产业更新机遇与路径”等主题展开探讨。会上,由合一城市更新集团主编的《2019工改工白皮书》正式发布。
1.解码“工改工”
随着经济社会的发展,深圳早期的工业厂房面临产业低端、建筑老旧、配套落后等系列现实问题,低效利用的工业用地进行再开发,实现产业转型升级,成为了迫切需要。
罗宇介绍,在东莞、广州、佛山、中山等城市经常听说“蓝色的土地”。“蓝色的土地”就是从空中看下去的蓝色铁皮棚。“这些蓝色铁皮棚现容积率很低,在1.0以内,这就是需要盘活改造的存量低效利用的工业用地。”在罗宇看来,把“蓝色的土地”盘活改造即为“工改工”。
罗宇介绍,“工改工”的具体做法是将现有存量工业土地或旧工业区升级改造为用地性质为新型产业用地(M0)或普通工业用地加新型产业用地(M1+M0)的新型产业园,空间形态更加多元化,包括新型产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态。
罗宇介绍,工改工发展产业园区必须具备以下条件:租售并举、综合地价成本低、运营能力及产业资源整合能力强、资金成本低、愿意通过培育企业成长收获高额回报。
“工改工的本质是做优质资产,这需要业界重构投资逻辑,聚焦产业落地。”罗宇表示,工改工中,开发商需要基于未来的资产证券化,考虑三个关键数据——持有运营资产楼面成本、首五年年均租赁回报率及中长期资金成本。罗宇还指出,工改工既需要结合资产证券化做资产运营,更需要通过产业运营适应长周期产业迭代革新的挑战。
2.深圳“工改工”的蛋糕都是谁在吃?
罗宇介绍,合一城市更新集团做了申报主体股权穿透分析和实施主体股权穿透分析,发现50%多“工改工”项目是非房企做申报,50%多是非房企做实施,这里面涵盖了很多实业和金融业主体。“实业旧改在深圳工改工中占主导,这就是我们当年所说的工业区升级改造本身是产业升级。”罗宇表示。
《2019工改工白皮书》数据显示,截至2018年12月31日,深圳市更新单元计划立项的工改工项目共计165个,申报企业类型中,非房企和房企的比重较大,其中非房企占比54%,房企占比34%,村集体股份有限公司占比10%,政府1%,其他为1%。
3.深圳“工改工”的变迁史
罗宇介绍,深圳城市更新工改工发展经历三大政策周期。
起步阶段为2007年-2012年。2007年,深圳市政府出台《关于工业区升级改造的若干意见》, 提出加快产业结构优化升级,坚持“产业第一”,加快推进旧工业区升级改造,促进节约集约用地的发展思路,从此拉开了深圳工改工的序幕。2008年,《深圳市工业楼宇转让暂行办法》(深府[2008]213号) 颁布实施,规范工业楼宇分割转让条件和交易规则。2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》(第211号)发布。至此,深圳成为全国首个对城市更新立法的城市,城市更新工改工项目的实施也因此逐步走向规范化。
发展阶段为2013年-2017年。2013年深圳颁布“1+6”系列城市更新政策,鼓励工改工,对产业用地供应机制、创新型产业用房、地价测算、工业楼宇转让等内容系统化明确,标志着工改工进入快速发展阶段。在这个阶段,工改工项目数与量齐增,现阶段呈现井喷式发展,巨量供应,多个区域均有大数量、大规模项目规划开发建设,竞争日趋激烈,利用产业商办指标擅改居住项目开始涌现。
2018年,深圳进入工改工的政策大年,由此走入工改工3.0时代,定义为管制阶段。深圳市政府于2018年6月发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》,鼓励旧工业区进行综合整治。其后深圳陆续发布《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(修订稿)等一系列严控政策,表明要严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管,工改工回归产业升级本质。
4.深圳“工改工”的现状
《2019工改工白皮书》数据显示,截至2018年12月31日,深圳市累计已列入计划的工改工项目共计165个,占总城市更新项目22%。拆除规模共计约862.8公顷。其中2018年计划项目数量及规模最高,数量为42个,拆除规模为283.5公顷。
就已通过实施主体确认的工改工项目而言,截至2018年12月31日,深圳市已通过实施主体确认的工改工项目共计43个,拆除规模合计121.3公顷,其中2018年实施主体确认项目数量最多为13个。从已通过实施主体确认的数量来看,工改工项目占所有城市更新项目的比例上升趋势较明显,占城市更新项目总数量的17%。
从区域上看,截至2018年12月31日,从深圳市各区已批更新单元计划工改工项目、已批更新单元规划工改工项目、确认实施主体工改工项目数量对比可得,宝安、南山、龙岗的项目最多,该三区工改工项目城市更新需求较高,其中南山区在项目推进力度上较大。
在罗宇看来,现阶段,深圳工改工已进入供需失衡状态,政府监管政策加码,开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工项目实施风险极大,但同时业界也面临持有运营低地价的机遇,政府从地价补缴政策层面给予自持的工业楼宇极大的优惠。此外,工改工的年限和容积率也进一步放宽。